大家还记得2021年3月份新西兰政府公布的房产新政吗?其中最引人注目,也是最能影响到公众切身利益的两条,就是明线法规延至10年,以及出租房利息抵扣的限制。我们之前的文章也对此有过分享,欢迎大家回顾往期文章:
– 关于明线测试年限延长至10年的细则
– 政府所谓的利息抵扣漏洞将如何调整
而如今,这些新规也已通过,开始正式实施了。这篇文章中就来讲一讲广大出租物业持有者最为关心的——利息抵扣的限制规定(Property interest limitation rules)。
从2021年10月1日开始,在2021年3月27日当天以及之后购买的民用物业的贷款利息都不能进行抵扣。而在2021年3月27日之前购买的物业,利息将在2021年10月1日到2025年3月31日期间阶梯式递减进行抵扣。
同样的,如果是2021年3月27日当天及之后拿到的新贷款,也将从2021年10月1日开始不允许抵扣利息。如果贷款是海外货币的,从2021年10月1日开始的利息都不允许抵扣,除非以新西兰货币重新贷款(Refinance)。
下图是在2021年3月27日之前购买的物业,利息呈阶梯式递减进行抵扣。
房产购买时间的判定
从税务角度来说,房产的购买时间是指签订了具有约束力的买卖合同的那一天,即使有一些条件没满足。
如果你是在2021年3月23日当天或之前提交了买房offer,并且offer在2021年3月27日之前无法撤回,那么这套房产仍被视为是在2021年3月27日之前购买的房产,即可以递减抵扣利息。
利息抵扣限制规定的豁免
符合以下情况的豁免此项规定:
1. 土地开发业务:从事土地开发、分割、建房或交易的业务
2. 新建房:独立住宅的Code Compliance Certificate (CCC) 是在2020 年 3 月 27 日当天或之后获得的
3. 房产开发:开发、分割或建房。
关于新建房豁免的具体细节,可以查看往期文章:出租房新政又更新!新建房利息可抵扣20年!
不适用于利息抵扣限制规定的情况
利息抵扣限制规定适用于所有新西兰的民用物业(Residential Property),无论是长期出租还是短期出租的情况。但海外房产不受这一规定的影响,商业物业也不受影响。
另外,以下情况也不适用于此项规定:
1. 自住房:如果是自己住的房产,有合租室友或寄宿家庭等情况,不受此规定影响
2. 用作营业场所的物业:例如,办公室、商铺、改建作诊所,但不包括住宿业务
3. 农田
4. 一些毛利土地、papakāinga 和 kaumātua 住房,等
5. 紧急、过渡、社会和市政府用房
6. 商业住宿,例如酒店和汽车旅馆(但不包括在住宅中提供的短期住宿)
7. 寄宿设施
8. 护理设施:例如医院
9. 养老院
10. 员工宿舍
11. 学生宿舍
总的来说,未来几年,除了新建房外,出租房的贷款利息将逐渐不能抵扣,从而导致出租房收入要交的所得税将会大大增加。在为出租房收入报税时,也需要计算清楚,如果不确定自己的利息是否可以抵扣以及能抵扣多少,建议还是咨询专业人士的建议,或是直接交由专业会计来处理。
如有更多问题,欢迎联系我们(09 303 2868),也可添加微信号:PAS会计行(pasaccounting)或 PAS会计行-小助手(nzau02)。